聯儲局越加息，美國樓點解越貴？

• 供樓負擔的巨大差異

  • 在美國，即使房屋價值與業主收入相近，每月按揭（供樓）支出佔收入的比例卻可能天差地別，例如一個是8-10%，另一個則高達20-25%。

  • 造成此差異的關鍵原因是「入市時機」不同，主要體現在按揭利率的巨大差距，例如在2021年前鎖定3%的低利率，與之後才面對6%的高利率。

• 美國樓市與經濟的宏觀分析

  • 儘管外界擔心衰退，但美國經濟表面依然強勁，失業率約為4.2%，以歷史標準衡量不算高。

  • 美國有65%的家庭是業主，其中四成的業主（約佔總家庭數的25%）已完全還清貸款，沒有任何按揭負擔，財務狀況穩健。

  • 超過九成的美國房屋按揭為「定息按揭」，意味著即使未來再加息，這些業主的還款壓力也不會增加。

  • 當前市場上整體的平均有效按揭利率約為4%左右。

  • 相對而言，約35%租屋居住的家庭是受經濟環境（如租金上漲）影響最大的人群。