問：澳洲所謂的「可負擔房屋」，在制度上究竟是什麼？
答：它不是公屋，也不是資助出售房屋，而是一種以規劃權換取租金折扣的安排。新南威爾士州以環境規劃政策放寬地積比率，鼓勵發展商在項目中撥出部分單位作可負擔用途；維多利亞州則以社會房屋增長基金和快速通道計劃加快審批，達到類似效果。這些單位只租不賣，而且設有年期，英皇十字那個項目的年期是15年，期滿之後單位回歸市場。同一棟建築物之內，可負擔單位與自由買賣的單位並存，是這套制度的結構特徵。
問：為什麼一個可負擔房屋項目，可以令一個地段的住宅單位數目不升反跌？
答：雪梨英皇十字一個地盤是清楚的例子。原本那棟樓有80個一房及開放式單位，重建之後變成23個可負擔單位加21個豪宅，合共44個。額外樓層為發展商帶來3,000萬元以上的價值，而可負擔單位的租金折扣，成本只在200萬元左右。政策名義上增加了可負擔供應，實際上減少了整體單位數目，同時把中低價位的舊存量換成了高價位的新存量。
問：把租金定在市值租金的74.99%，問題出在哪裡？
答：折扣的基準是市場，不是申請人的收入。市值租金受外圍環境左右——樓價上升、買不起的人轉去租、空置率在部分大城市低於1%——市值租金就會被推高，而所謂可負擔租金亦會同步上升。這套定義並沒有把租金與負擔能力掛鈎，只是把它與市場保持一個固定的距離：市場越貴，「可負擔」就越貴。而過去30年澳洲樓價的年均複合增長率是6.4%，工資物價指數的長期平均年增長只有3.13%，接近前者的一半。任何以市場價格為基準的機制，都會自動繼承這道差距。
問：申請門檻定在哪裡？誰才是實際受惠者？
答：以墨爾本一個項目為例，一房單位週租397元，申請家庭的年收入須介乎6.8萬至7.3萬澳元。按稅務局的課稅年度報告，這個收入水平大約已經高於六成澳洲人。制度上被界定為「低收入」的一群，其實接近收入分布的中位偏上，真正處於底層的人並不在這套機制的服務範圍之內。
