新世界債務危機未解決．恒地乘機發可換股債套現．商業物業冰河期．領展、L'Oreal 大幅裁員

• 地產商困境：

  • 新世界發展成功完成882億港元的再融資，創下香港銀行融資紀錄，暫時緩解了債務壓力，但未來需面對高額利息成本（估計每年90億港元），並需繼續出售資產以套現，包括內地物業和香港的頂尖物業，這顯示其流動性壓力依然存在。

  • 恒基地產負債率相對較低（兩成多），但近期發行80億港元可換股債券，雖然票面收益低，卻引發市場對股權攤薄和未來其他地產商可能跟進（如新世界供股）的擔憂。

  • 二三線發展商如英皇國際和佳明國際已出現債務違約，顯示銀行資源可能因「大到不能倒」的新世界而耗盡，對銀行體系構成壞帳風險。

  • 香港房地產貸款總額達3.4萬億港元，其中44%（1.5萬億港元）借給發展商，英皇國際的160億港元違約佔地產貸款1%，新世界的800多億港元則佔8%，這些數字將影響銀行不良貸款率。

• 商業物業市場：

  • 住宅物業若肯減價仍能去貨，但商業物業（寫字樓、商舖）面臨嚴峻挑戰，空置率創40年新高（商舖12%，甲級寫字樓16%）。

  • 市場缺乏買家，即使劈價五六成也難以脫手，因投資者擔心跌勢持續。

  • 商業物業市場進入「冰河時期」，共同工作空間（co-working space）泡沫破裂，因虛擬工作模式的興起減少了對實體辦公空間的需求。

• 行業轉型與就業：

  • 傳統中式酒樓面臨營運模式挑戰，收入規模收縮，多間知名酒樓結業（如明都、紅星、新鬥記），反映港人消費習慣轉變（如習慣叫外賣）。

  • 大學購買商業樓面用於教育用途（如科大接管明都酒樓原址，都會大學購買紅磡物業），顯示教育產業可能成為商業物業的出路之一，但學府是否有足夠能力吸納大量空置樓面存疑。

  • 香港的「總部經濟」面臨挑戰，L'Oreal和LVMH等跨國企業將香港總部併入內地，導致大規模裁員，反映香港作為總部的吸引力下降，儘管金融服務業和IPO仍有優勢。

  • 香港失業率雖未達高水平，但有上升趨勢（3.5%，兩年新高），且裁員潮正從民生低技術行業（如保安）蔓延至高階企業（如領展裁減5%員工），顯示企業正採取成本削減行動。

• 未來展望與建議：

  • 香港經濟面臨結構性轉型，個人和企業需主動尋找出路，不能寄望政府主導所有轉型方向。

  • 政府的大白象工程（如北部都會區）投入大量資源，但其回報和商機受到質疑，因地產商未積極參與，反映可能存在政策與市場認知落差。

  • 社會上缺乏敢說真話的環境，導致政府可能無法準確掌握問題，進而影響決策，造成「北京眼中香港與香港眼中香港是兩個世界」的落差。

  • 在危機中，個人應避免被淘汰，積極轉型並學習新技能，珍惜現有言論自由，從多元聲音中尋找正確方向。