話說在昨天的新聞裡面看到，港鐵將會有2000億的資金需求，會考慮用組合拳去進行融資，包括發債和出售物業。其實從港鐵的財務，我們也可以略略看到，究竟香港整體的經濟表現是怎樣，因為有些數字是騙不了人的。
首先講一下究竟這2000億的數字是怎樣來的。其實最主要就是由2023年起計，2025年港鐵將會投入650億，作為日常的鐵路保養、裝置更新、改造。這650億理論上是不會增加港鐵的收入的。另外的千多億其實就是，現在幾個最主要的新的發展，包括古洞、洪水橋、屯門南延線，小蠔灣站等等。估計在未來10年，港鐵最少是要另外在那裡用1600億。
根據信報的引述消息人士的說法，就是說目前港鐵的負債比率是三成，市場應該可以接受它增加到六成。另外報導也有說，就是說港鐵是會考慮將部分的資產套現，但是當你出售資產的時候，也都會影響你的租金收入。所以問題就是，在乎於你是用甚麼價錢，賣得出這些資產，還是有方法令到租金收入上升。
雖然我經常都說港鐵是一間地產包裝成為的運輸企業，但是運輸服務對港鐵的收入其實都非常重要。如果我們看回港鐵的營運數字，我們可以看到在2023年，因為最新的數字都是2023年，2024年的數字遲一點才出，但是我們可以看到就是，雖然你說疫情那幾年，鐵路運輸的載客人數是大幅減少，但是去到2023年，理論上應該都已經要恢復在疫情之前的水平，但是我們看到，對比起2017、2018年的高峰期，其實現在仍然是有一定的距離。原因是甚麼呢？
其實2017、2018年香港最主要，我想對於無論是地產或者運輸行業，最重要的一個額外的收入，其實是來自於當時的遊客。問題就是在未來可見的日子，我們都不會預期香港的市道，是會回到2017、2018年的水平。如果我們拿一個平均數計，可能港鐵在它經常的收入裡面，基本上不會有甚麼增長。
其實如果我們再仔細地去看，在2021、22這兩年，港鐵為甚麼可以彌補到它經常業務的收入的萎縮呢？其實最主要就是透過物業發展。但是2021、22這兩年，港鐵其實就是剛剛遇著它物業落成的高峰期。在未來的幾年我們都可以預期，港鐵在香港的物業的落成量，都不可能會回到之前那兩年的水平，就是2021、22這兩年。我們如果用平均值去計算，其實港鐵平均每年在物業發展獲得的利潤，大概都是有20億到40多億不等。好像21、22年那樣是上90億，到100億這樣的數字是非常罕有的。
如果我們假設未來幾年，港鐵的經常業務大概的盈利貢獻是50億左右，而物業的收入貢獻是圍繞著40多億左右，換句話說在未來幾年，港鐵每年的股東應佔溢利，大概就是由90億到100多億左右這樣的水平。
但是我們要看一個很重要的數字，就是它的負債。其實港鐵的負債在過去的十年是不斷上升，在2014年港鐵的平均值裡面，它大概負債是205億左右，但是到了2023年已經是接近600億。如果現在再說，未來還會有2000億的用資缺口，其實數字是非常龐大。
其實今年9月港鐵已經發行了，30億人民幣的10年期債券，和15億的30年期債券。10年期的那一個債券，它的票面息率就是2.75釐，而30年期那一批債券，它的票面息率就是3.05釐。其實之前我也有說過，在未來的日子在香港，應該就會越來越多用人民幣去進行融資的活動，一來就是人民幣的匯率，現在大家都看它將會有一定的貶值空間，二來就是人民幣的利率，也都比港元和美元低。
如果我們用港鐵自己的數字去看，就更加容易明白，為甚麼這些企業在香港，寧願用人民幣去做融資。在2023年底，港鐵整個集團它平均的借貸成本，連利率計算就是3.5釐，而2022年底港鐵的平均借貸成本，只不過是2.5%，就是說在2022年到2023年，就已經上升了1個百分點。
問題就是港鐵不可以無止境的去發債，尤其是它不可能只是發人民幣債，所以最終現在港鐵在它持有的，接近979億的投資物業裡面，我想都可能要拿一些出來套現。其實如果我們看，港鐵這979億的投資物業，每年可以賺到的淨租金收入，就是36億左右，回報率大概就當它是3.6釐，其實以香港現在的水平來計，就絕對不失禮的。所以港鐵也都要看看用甚麼價錢去賣，不可能純粹因為等錢花，而就這樣賣了物業。
但是如果你說要大幅增加它的負債，現在估計就要2000億，當然裡面有很大部分相信就是透過發債去進行，平均來計就是說港鐵它額外的利息支出，最保守估計都應該會增加40億以上，你將剛才說估計它股東應佔入來，大概都是在90至100多億的水平，就是說它還要減回這一筆新增的利息支出，所以未來港鐵的股東應佔入來，可能只會得回60億，甚至乎更低的水平，是比起過去10年是要低很多。
如果我們看2014到2018年，港鐵平均每年最差的那一年，都是2016年都有過百億的盈利，如果用高位去計，就是2017、2018年是過168億的，但是現在可能只剩下50至70億這些水平，如果你計算起來可能到時會有一些物業的股值的調整等等，所以未來的日子，港鐵的盈利是會有一段日子會受壓的。
而且港鐵有很多它控制不了的外在因素，包括是香港整體的經濟環境，又或者是利率就勢，這兩個風險加起來，在2025年對於它的影響將會都頗大。
但是港鐵不是香港唯一一間的「收租佬」，但是今天的分享只是想告訴大家，如果我們去分析一間公司的時候，其實最重要去看的，就不是拿它的總市值去對比它的負債比率，因為我看到有坊間不少的報導，就是說港鐵的市值是多少，它會增加的債務是多少，但是其實用市值去計它的債務比率，其實就沒有甚麼意思。
我們真的要看的，其實就是看它增加了的債務，對它的盈利影響有多大，而它自己本身增加收入的自主空間究竟有多大。但是事實上我們知道無論是客運的人數，車費，甚至乎港鐵可以出售的物業的數字，其實都很受規劃的影響，也都很受宏觀經濟環境的影響，它是一個很被動的處境裡面。
其實港鐵所面對的問題，和香港整個社會，香港政府其實面對的問題都是非常相似，其實在正常的情況之下，好像港鐵也好，香港特區政府也好，面對這些這樣的宏觀經濟挑戰，正常情況第一件事，就應該是要考慮一下，怎樣控制自己的開支，而不是想著透過發債，然後再加大它的資本投放。
正如剛才說的，有650億的開支在未來5年，是要用來更新它的鐵路設施，或者是用來做它的維修工程，當然站在港鐵的立場，就一定會說這些是一定要花的錢，但是我們知道，債務是容易上升就很難去減省，所以在5年之後，港鐵是否還有能力繼續不斷地投入新的資本，有些新的資本，只不過是用來令到它的鐵路營運，是繼續維持到原本的狀態。
這也是為甚麼有些地區，它經歷了一段長期的經濟低迷之後，你看到它們的硬體，更新的速度就會越來越慢。當然有些城市，我們看到它們的鐵路是很舊很殘舊，一直以來我們引以為榮的，就是香港的鐵路的硬體做得非常好，軟體我們曾經也是引以為榮的，但是背後必須要有的就是，我們不斷的經濟發展，但是香港的經濟發展，其實去到2018年就已經見了高峰，我們已經經歷了超過六年的衰退，接下來的日子，是否真的可以維持到，我們一直以來的那種硬體和軟體的水平呢？
這個不只是港鐵，其實其他的大型的企業，甚至整體香港社會，都是面臨著這個問題，這個也是我們經濟迷失的其中一個現象。
最後再補充多一點，就是港鐵雖然說它有香港業務，中國大陸的業務，國際的業務等等，但是我們看到港鐵在香港以外的業務，其實所賺取的盈利是非常少的，尤其是中國大陸，從這個角度看，其實港鐵也在另外一個層面，反映到香港的現實。
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